Tasso cap. Negli investimenti immobiliari, imparerai rapidamente che il cap rate è una delle metriche più comunemente utilizzate per considerare un investimento. Questo è un modo semplice per valutare i risultati finanziari di un investimento, ma come vedrai in questo articolo, ha dei limiti.
Introduzione
Il metodo di capitalizzazione diretta è il calcolo del coefficiente di capitalizzazione. È come una definizione. La puntata massima viene calcolata e determinata come segue. Ad esempio, se un edificio genera $ 10.000 di reddito operativo netto e vende per $ 100.000, il tasso può essere calcolato come 0,1. I tassi marginali sono espressi in percentuale, quindi leggiamo questo come 10 percento. La semplicità di questo calcolo consente di riordinarlo rapidamente per risolvere una cifra sconosciuta. Nell'esempio sopra, conosciamo il NOI e il valore, ma se avessimo solo il NOI e il cap rate, potremmo determinare altrettanto facilmente il valore. L'utilità di questo è ovvia, dal momento che non avrai sempre tutte e tre le informazioni. redditiziol'approccio del metodo della capitalizzazione diretta può essere visto sotto nella foto. Questo è un esempio immobiliare.
Ambito di utilizzo del metodo di capitalizzazione diretta del reddito
Poiché il cap rate può essere calcolato così rapidamente e facilmente, è diventato il numero che gli investitori e altri professionisti del settore immobiliare usano per confrontare un investimento con un altro. Potrebbero essere presi in considerazione due investimenti in cui entrambi hanno prezzi di listino e rumori molto diversi, ma se si applica lo stesso tasso massimo a ciascuno, puoi facilmente confrontarli.
I periti professionisti e gli investitori immobiliari utilizzano approcci diversi alla valutazione. Il metodo della capitalizzazione diretta è solo uno di questi e si basa sulla stessa formula che abbiamo introdotto in precedenza. Nella terminologia finanziaria, il metodo valuta l'edificio come “permanente”. In effetti, la matematica alla base di questo calcolo presuppone che l'investimento continuerà a generare rendimenti indefinitamente.
Il cap rate funge da "sconto" che gli investitori applicano a questo flusso di reddito per i vari rischi che ne derivano. Non esiste un investimento privo di rischio, quindi gli investitori scontano qualsiasi flusso di reddito per tenerne conto potenziali problemi e le perdite che potrebbe incorrere. Il tasso limite ci dice semplicemente il rapporto tra reddito e prezzo che gli investitori sono disposti ad accettare per un flusso di reddito futuro.
Quale NOI seiusa
Questa è una domanda che un investitore dovrebbe sempre porsi quando esamina i tassi di capitalizzazione. Non esiste un NOI generalmente accettato. Ciò crea un problema per gli investitori quando cercano di determinare il tasso di capitalizzazione di mercato per un determinato investimento. Potrebbero aver sentito che la proprietà accanto a quella in questione stava vendendo "entro il sette percento" quando potrebbe essere solo su numeri di "intermediazione" che hanno gonfiato il NOI. Se il NOI è maggiore o minore, ciò avrà un impatto diretto sul tasso di capitalizzazione reale al quale viene negoziata l'attività. Quindi è importante collaborare con il tuo team per fare il punto sulla performance di mercato comparabile e considerare attentamente quali limiti di tasso ritieni validi.
Quando dovrebbe essere usato questo metodo
Le tariffe cap e l'approccio alla valutazione con capitalizzazione diretta sono uno strumento utile da avere nella tua cassetta degli attrezzi come investitore. Ciò consente una rapida analisi della transazione e, se eseguita sistematicamente con un obiettivo critico, può essere una tecnica potente. Tuttavia, oltre a questo, esistono molti metodi di valutazione ausiliari o alternativi. Sapere quando è necessario fare più di questo calcolo è un insieme di abilità importante quando si sviluppano capacità di analisi commerciale.
Derivazione della formula del metodo
Nell'analisi degli investimenti immobiliari, il tasso di capitalizzazione è uguale al rapporto tra il reddito operativo netto e il valore immobiliare. Vengono utilizzati i tassi di capitalizzazione di immobili comparabiliattualizzando il reddito operativo netto di un immobile per ottenerne il valore intrinseco.
Come qualsiasi altro investimento, gli immobili sono valutati al valore attuale dei flussi di cassa futuri. Esistono due metodi per valutare gli immobili: il metodo della capitalizzazione diretta e il metodo dei flussi di cassa scontati. Nell'opzione di capitalizzazione diretta, il flusso di reddito dell'immobile, misurato dal reddito operativo netto, è considerato perpetuo e il valore dell'immobile è pari al NOI diviso per il tasso di sconto.
Formula
Il valore della proprietà utilizzando il metodo della capitalizzazione diretta è determinato dalla formula per il valore attuale del pagamento perpetuo:
r è il tasso di capitalizzazione e NOI è il reddito operativo netto. Include intrinsecamente i tassi di crescita NOI nel calcolo. Il tasso marginale r è uguale al tasso di sconto i meno il tasso di crescita g. Queste sono le variabili per la formula del metodo di capitalizzazione diretta.
Riordinando l'equazione sopra, otteniamo l'espressione matematica per r. Il tasso di capitalizzazione r è determinato sulla base del rapporto tra il reddito operativo netto (NOI) e il valore di immobili comparabili. Equal Income NOI - proprietà al netto di tutte le spese operative, riparazioni e manutenzione, assicurazioni, tasse sulla proprietà, utenze, ecc. Il NOI è una misura non uniforme dei flussi di cassa netti, ovvero non deduce interessi passivi o altri costi di capitale, nonché il valore della proprietà e la tariffa massima.
Tariffe marginali
Le tariffe marginali utilizzate per valutare la proprietà devono provenire da transazioni immobiliari molto simili alla proprietà oggetto di valutazione in termini di posizione della proprietà, dimensione, natura della proprietà (residenziale e commerciale), durata del contratto di locazione (a breve o lungo termine), età, ovvero sono determinati i costi di riparazioni e miglioramenti, ecc.
Esempio di utilizzo del metodo di capitalizzazione del reddito diretto
Dati i seguenti dati, il valore dell'immobile A utilizzando l'aliquota marginale ottenuta utilizzando le informazioni disponibili per la vendita dell'immobile B e C a seconda di quella più appropriata. Un esempio del metodo della capitalizzazione diretta nella valutazione aziendale:
| Proprietà | LA | B | C |
| NOI | $1.000.000 | $2.000,000 | $15.000,000 |
| Valore | ? | $25.000,000 | $150, 000, 000 |
| Durata del contratto di locazione | 10 anni | 8 anni | 3 anni |
| Numero di inquilini | 2 | 3 | 10 |
La proprietà B è più simile alla proprietà A che alla proprietà C, quindi abbiamo bisogno del valore della proprietà A utilizzando la percentuale di capitalizzazione ottenuta dal valore e dal NOI delle informazioni sulla proprietà B.
Il tasso di copertura utilizzato sopra può essere modificato in alto o in basso per riflettere le differenze tra comparabiliproprietà (cioè proprietà B) e la proprietà in corso di valutazione (cioè proprietà A).
Capitalizzazione diretta vs. analisi del flusso di cassa scontato
Molti agenti immobiliari commerciali, istituti di credito e proprietari utilizzano valutazioni immobiliari con un approccio al reddito in mente. La valutazione derivata dalla capitalizzazione diretta è un'analisi del flusso di cassa scontato (DCF). Per una valutazione della capitalizzazione diretta, il reddito operativo netto stabilizzato (NOI) è diviso per il tasso di capitalizzazione di mercato. Costo stimato, l'analisi DCF richiede una stima ogni anno insieme al NOI, insieme al costo di storno previsto alla fine del periodo di analisi. In genere, un analista utilizza la capitalizzazione degli utili per stimare i rendimenti. Questi benefici in denaro attesi vengono quindi scontati a un tasso appropriato per arrivare a un mercato di valutazione. Il metodo della capitalizzazione diretta nella valutazione dei rischi di investimento è considerato secondo approssimativamente le stesse regole.
Stima del reddito operativo netto
Sebbene questi calcoli siano semplici e diretti, dipendono dalle ipotesi del perito o del perito. Quando si utilizza la capitalizzazione diretta, è necessario valutare le proprietà del NOI stabilizzato. Questa valutazione si basa su dati di mercato per immobili comparabili nell'area di mercato; rappresenta il parere del perito su come dovrebbe comportarsi l'immobile. Poiché l'opinione di un perito si basa sull'osservazione dei dati di mercato, è difficile trovare difetti nella sua stima del NOI. Quando il mercato è "adeguato", il concetto di "NOI stabilizzato" è particolarmente utile. Tuttavia, specialedue aree di interesse.
In primo luogo, cosa succede se la proprietà ha un vuoto significativo al momento della valutazione? Ovviamente, nessuno sviluppa immobili con l'aspettativa di un posto vacante significativo e permanente. Pertanto, il perito può utilizzare la quota di mercato delle offerte di lavoro, piuttosto che le proprietà delle offerte di lavoro reali. Ciò si traduce in un aumento del NOI per il modificatore dell'elemento e può gonfiare il valore del modificatore.
In secondo luogo, se si prevede che il futuro NOI di una proprietà aumenterà a causa dell'aumento della domanda di spazio, portando a tassi di affitto più elevati, la capitalizzazione diretta del NOI di un anno potrebbe sottovalutare la proprietà. Poiché l'analisi DCF consente adeguamenti annuali all'interno del tasso di affitto, del tasso di sfitto, delle perdite di riscossione e dei costi operativi, l'analisi DCF può essere utilizzata per anticipare l'aumento del NOI di un acquirente nel tempo.
Quando si prevede che la proprietà sarà completamente affittata entro i prossimi tre o cinque anni, ad esempio, il costo della vita può essere ridotto al livello desiderato. Questa specificazione dei cambiamenti previsti si traduce in stime realistiche del NOI nel periodo, un risultato molto migliore rispetto alla capitalizzazione del NOI di un anno. Ma d' altra parte, supponendo semplicemente che il tasso di posti vacanti venga ridotto in un periodo di tre anni, ciò potrebbe portare a un NOI gonfiato.
L'analisi DCF è perfetta per situazioni come questa. Tuttavia, l'analisi DCF non è molto utile quando si tratta di sapere che una proprietà è completamente affittata. Il valore attuale di una serie di flussi di cassa annuali uguali è uguale all'equivalentevalore capitalizzato. Non è un errore utilizzare le proprietà dell'analisi DCF quando non è previsto alcun cambiamento significativo nel NOI. Tuttavia, gli utilizzatori della relazione di valutazione dovrebbero essere consapevoli che i risultati di questo metodo non sono migliori di quelli prodotti dalla corretta applicazione della capitalizzazione diretta. Il metodo della capitalizzazione diretta nella valutazione dei rischi di investimento è considerato secondo approssimativamente le stesse regole.
Scelta di capitalizzazione e tassi di sconto
Teoricamente, sono escluse le preoccupazioni sulla capitalizzazione di un anno di NOI. L'abilità del perito nel determinare la capitalizzazione di mercato, il tasso di vendite comparabili: questo gioca un ruolo importante. Se il tasso di capitalizzazione di mercato è derivato dalle vendite di proprietà con un tasso di sfitto paragonabile agli articoli con le corrispondenti aspettative dell'acquirente sul destino di una proprietà completamente locata, il valore potrebbe essere stimato dal NOI non rettificato e dal tasso di capitalizzazione di mercato.
Anche gli acquirenti che si aspettano in futuro un aumento del NOI nelle sue proprietà dei prezzi salariali riflettono queste aspettative. In entrambi i casi, le aspettative si riflettono nella capitalizzazione dei prezzi osservata. Un problema di valutatore sorge quando è necessario abbinare oggetti che non possono essere trovati. In questo caso, il perito deve sviluppare un tasso di capitalizzazione e stimare il NOI dai migliori colleghi disponibili e produrre una stima del valore di mercato che rifletta le aspettative dei consumatori.
Un tasso di sconto appropriato viene utilizzato per analizzare il DCF, convertendo le stime del NOI invalori. Quando l'analisi DCF viene utilizzata per valutare un mercato immobiliare, il tasso di sconto deve essere estratto dal mercato utilizzando dati immobiliari comparabili. Quindi, la necessità di dati comparabili rilevanti è la stessa per l'analisi DCF e per la capitalizzazione diretta. Quando l'analisi DCF viene utilizzata per l'analisi degli investimenti, il tasso di rendimento richiesto dovrebbe essere utilizzato per attualizzare i flussi di cassa attesi.
Una scelta difficile necessaria
Analisi della capitalizzazione diretta e DCF: ciascuna è adatta in determinate circostanze. In particolare, la capitalizzazione diretta è adatta per aspettarsi proprietà di analisi NOI stabili; DCF si adatta bene alle proprietà attese del NOI mutevole. La scelta di un tasso di capitalizzazione e di un tasso di sconto appropriati può talvolta essere difficile per entrambi i metodi. Il principale vantaggio dell'analisi DCF è che nella raccolta dei dati necessari per stimare il NOI per il periodo di analisi, è necessario conoscere la prospettiva della proprietà.
L'analisi DCF richiede un'attenta considerazione. Il tasso di capitalizzazione della domanda e dell'offerta attese per un determinato tipo di spazio e dei costi operativi. Se eseguita correttamente, tale analisi può fornire informazioni che non sono evidenti attraverso la capitalizzazione diretta. Spesso, tuttavia, l'uso primario dell'analisi DCF conferma il valore di mercato di una valutazione a capitalizzazione diretta. Sebbene le stime utilizzate nell'analisi DCF possano essere più accurate per alcune proprietà NOI, la conferma indipendente della stima della capitalizzazione diretta del valore di mercato richiede uno sconto appropriato.tariffe.
Conclusione
Nel mondo moderno ci sono un gran numero di strumenti economici ed è abbastanza difficile capirli. In questo articolo viene analizzato in dettaglio il metodo della capitalizzazione diretta. Questa è una tecnica molto utile che viene spesso utilizzata in economia. Ora il lettore lo conosce e può usarlo. Il metodo della capitalizzazione diretta del reddito nella valutazione di qualsiasi forma di attività o oggetto di reddito aiuta a costruire un business di successo con rischi minimi.
